试点阶段基础设施REITs(发改委：进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点)
基础设施REITS什么意思
随着我国金融市场的不断发展，金融投资工具也在不断的创新中中，相关部门在2020年4月30日发布了基础设施REITs试点的工作通知，那么基础设施REITS什么意思呢?
基础设施REITS什么意思?
简单来讲，基础设施REITs的意思就是将基础设施证券化进行投资,即将基础设施按照价值分为一定数量的证券，再向市场进行出售，购买这部分证券的投资者可以分享基础设施带来的收益。
REITs原本为不动产信托基金的意思，意思是将就是把流动性较低的、非证券形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，目前有不少的房地产公司开展了房地产证券化的业务，而基础设置证券化的进程也在不断推进中，4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)，宣布基础设施领域公募REITs试点正式启动。
发改委：进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点
观点地产网讯：6月29日，国家发改委发布关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知。
通知强调，各省、自治区、直辖市要不断深化认识，加强支持引导；加强项目管理和协调服务；严把项目质量关；促进基础设施REITs长期健康发展；加强部门协作和政策落实。
同时发布基础设施领域不动产投资信托基金(REITs) 试点项目申报要求，其中提到试点行业包括：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等。
申报要求中规范项目需满足基本条件：基础设施项目权属清晰、资产范围明确、土地使用依法合规、基础设施项目具有可转让性、基础设施项目成熟稳定、资产规模符合要求、发起人(原始权益人)等参与方符合要求。
申报要求还对申报材料要求、申报程序、项目审查内容、 中介结构要求等做了明确。
中国房地产库存究竟有多高
楼市另类去库存“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”上述《意见》与住建部去年以来调控思路一脉相承：千方百计去库存。
上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的，过去可以由投资投机者接盘，但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化，就能实现较快较多的去库存（主要是现房），对房企利好。
此外，政府还可回购社会房源，能够降低此类住房的空置率。尤其对于一些拆迁户来说，在郊区有好几套物业，但是碍于文化、信息技术运用等，并不能很好地寻找到租赁者。地方政府通过收购并统一管理，能够加快此类住房的出租，对于盘活存量住房资源有益。
风险点在于，如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升，如果政府高价收购，未来出租后租金回报率可能会变差。
整体来看，银河证券分析师赵强认为，《意见》提到的措施，不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来，将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构，以及住宅产品租售并举的盈利模式，甚至能看到房地产投资银行的出现。
严跃进指出，要实现长期运营，无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场，均需要配套的金融措施，即reits。上述《意见》指出，在大力推进经营住房租赁机构的同时，探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。
事实上，公租房或保障房reits早有机构在做。北京一外资房地产机构人士说，2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做reits，就在快成行的时候因为政府换届而暂停。
接近住建部的人士透露，住建部倾向于首先进行公租房reits的实践。北上广深的国资房企或城投公司，有可能成为reits试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，可以作为reits的打包资产；并且，试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。
房地产信托投资基金的风险
上市交易的REITs会同时受不动产周期性波动和股市整体周期波动的影响,在不动产景气度较低或股市系统性风险较高的情况下,会影响基金的收益水平。此外,由于目前我国境内还没有公开上市的REITs产品,因此,不管是直接投资还是通过QDII基金间接投资REITs,投资者都可能面临其他境外投资的特定风险,主要包括汇兑风险、外汇管制风险、境外税法风险等。REITs作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势。通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合，REITs在保持一定收益水平的同时，有效降低投资风险。此外，REITs通常聘请房地产专业人士进行投资及经营管理，制定最佳策略，有效保障了基金的获益能力。
1、建立完善相关配套制度
发展REITs 的首要任务是完善REITs 运行的制度及法律环境。委托代理风险：一方面，给委托人带来了专业化分工的好处；另一方面，也带来了代理问题损害了委托人利益。要解决委托-代理风险问题可以采取以下原则:第一,委托人要实现自身利益最大化,必须向代理人授予权利,而且授予代理人的权利必须是适度的,有保留的;第二,委托人要实现自身利益最大化,必须对被授予权力的代理人进行监督和约束;第三,委托人要实现自身利益最大化,对被授予权利的代理人必须进行激励。在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。
此外可以借鉴美国的经验,引入独立董事制度。即对每一只REITs 基金必须聘请独立董事,明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。独立董事是决定有关基金利益事项的,而不是对投资公司的事项作出决策。这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务, 而不是仅仅为公司的股东利益服务。只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革, 不断规范REITs 操作流程和REITs 机构的治理结构,建立监督机制和激励机制,完善信息披露制度,保证REITs 运作的透明度,才能为险资投资创造良好的环境。
2、建立健全的房地产信托投资基金治理结构
发展REITs，首要任务就是完善REITs的运行制度和法律环境。委托理论提出一方面给委托人带来了专业化分工的好处，另一方面业带来了代理问题，损害了委托人利益。委托人可能由于缺乏专业知识，难以进行有效的监督，因此有必要设立独立董事从中立角度做出判断。这样能为信托受益人（保险公司）谋取更多的利益。
3、尽快出台相应保险金投资不动产的法律文件
2006年，保监会发布《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,该办法对于提高保险资金运用水平和促进经济建设起到重要作用。然而,鉴于房地产行业的高风险性,保险行业对于险资投资房地产一直处于谨慎探索阶段。随着保险公司治理结构的发展及风险管控能力的提高,险资投资房地产逐步提上议事日程。2008 年国务院办公厅126 号文件也对相关问题进行了引导和鼓励。对不动产法律文件的制定可以参考《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,制定《保险资金投资不动产管理办法》。引入独立监督人,并对委托人、受托人、受益人和托管人以及参与投资计划的其他当事人的权利、义务做出具体的规定,确定投机计划中的投资份额和投资期限,详列投资范围等。同时加强信息披露、风险管理和监督管理,使险资投资不动产的风险最小化。
4、专业性的复合型人才培养
REITs基本上是权益类产品，而这类产品的收益率并不是固定的，基本上取决于REITs的管理团队能力。它的运作复杂，专业性强，需要有一个能既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队，实现REITs的专业化管理，制定最优投资策略，降低风险，提高收益。
5、建立监管制度
信息的公开化、透明化有利于保护投资者的利益，对投资者作出决策起到了决定性的作用。将REITs的监管任务明确于银监会或证监会或保监会的管辖组织，避免监管出现错位，这样有效的监管增加了保险资金投资REITs的安全性。
