所以在长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。自然会导致REITs价格的下跌。化解社会风险的有效途径是选择社会风险小的国家的REITs。在这期间可能会出现所持有REITs的计价货币大幅贬值的可能。
REITS的涨跌和房地产涨跌周期并不完全一致是不是正确的？
1、市场风险■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。 ■ 虽然 REITs 的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是 REITs 的价值是由 REITs 所持有物业的价值决定的。所以在长期内，REITs 的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。2、利率风险
■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少 REITs 的内在价值。另外利率大幅提高，会增加 REITs 的债务成本。 ■ 在 REITs 租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低 REITs 的股息率。自然会导致REITs 价格的下跌。
3、社会风险 ■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。4、汇率风险 ■ 汇率风险指在持有 REITs 期间，因 REITs 计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有REITs，REITs 的计价货币也不同。
5、经营管理风险 ■ 由于 REITs 管理团队专业能力不强造成的风险。REITs 的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。6、债务风险 ■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险主要是由于经营管理水平不行导致的。因为这个风险很普遍，对 REITs 的影响比较大。7、增发的风险 ■ 因增发 REITs 份额导致每股净资产下降，带来 REITs 股价下跌的风险
一、REITs是什么
REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。
三、REITs的类型
1、权益型
■ 权益型REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。
■ 权益型REITs根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、健康护理REITs、自助存储REITs等。
■ 权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类REITs的风险相对较小，是我们学习和研究的重点。
2、抵押型。
■ 抵押型REITs指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。
■ 抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。从实现财务自由的角度，我们不投资这类REITs。
二、REITs有哪些特点：
1、定期强制高分红
■ 各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
■ 美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。
2、投资门槛低
■ 一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。
3、交易成本低
■ 一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。
■ 如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。
4、流动性强
■ 买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。
5、专业化管理
■ REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。如果我们自己直接买物业去管理，很可能不如REITs的管理团队管理的好。而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。
6、收益率相对较高
■ 和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。比如我们现在用1000万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。每年的租金收益不会超过30万。
三、 REITs的主要风险有：
1、市场风险
■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。
■ 虽然REITs的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是REITs的价值是由REITs所持有物业的价值决定的。所以在长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。
■ 我们知道2007年到2012年之间，美国的房价下跌超过50%。我们来看一下当时美国REITs的情况。西蒙地产是美国最大的零售REITs，标普500指数成分股。有很强的代表性。
〇 我们来看一下西蒙地产当时的走势：
image.png
■ 我们发现从2007年到2009年2年的时间，西蒙地产从最高价123.96下跌到24.27，跌幅超过70%。跌幅超过了美国房地产的跌幅。
■ 然后从2009年到2011年，用了2年的时间，西蒙地产又从24.27涨回到了120左右。而2011年美国的房地产市场刚刚触底。
■ 由此可见REITs的波动幅度是强于房地产市场的，REITs的运行周期也是先于房地产市场的。
■ 化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进，至于什么价格是“好价格”，我们后面会讲。
2、利率风险
■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。
■ 在REITs租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低REITs的股息率。自然会导致REITs价格的下跌。
■ 比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%， 导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%。美国REITs从2007年到2009年的跌幅超过70%。
■ 化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
■ 比如根据美联储2017年3月份的经济及利率预期显示，美联储预计未来三年还将加息9次。这样2020年美联储的利息很可能会在4.5%左右。如果在目前1%的利率水平买进美国REITs，利率风险显然是比较高的。
3、社会风险
■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。
■ 比如现在朝鲜和韩国的关系越来越紧张。如果朝鲜和韩国开战，将给韩国的房地产市场带来巨大的风险。
■ 所以在未来一段时间内，韩国的REITs还是回避为好。化解社会风险的有效途径是选择社会风险小的国家的REITs。
4、汇率风险
■ 汇率风险指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有REITs，REITs的计价货币也不同。
■ REITs投资也是一项长期投资，我们持有REITs很可能会超过10年。在这期间可能会出现所持有REITs的计价货币大幅贬值的可能。
■ 化解汇率风险的有效方式是选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。
5、经营管理风险
■ 由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值，而差劲的管理团队却会毁灭价值。
■ 虽有总体来讲REITs的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到笨蛋团队管理的REITs。
■ 比如在2007年美国有些优秀的REITs管理团队在房价高位的时候抛售物业， 把赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而有些很笨蛋的REITs管理团队却在2007年贷款高位买进物业。
■ 这两种水平的管理团队，经营管理风险是不一样的。
■ 化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的REITs， 主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。
6、债务风险
■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险主要是由于经营管理水平不行导致的。因为这个风险很普遍，对REITs的影响比较大。
■ 如果REITs的资产负债率太高，比如大于70%，那么它将很难再获得债务融资。如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩，REITs有可能会破产。这将给投资者带来巨大的损失。
■ 化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的REITs。资产负债率大于50%的REITs最好不要买。
7、增发的风险
■ 因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险。当REITs的资产负债率过高时，REITs很难再通过债务进行融资。
■ 当出现收购机会时，REITs很可能会通过增发份额对投资者进行融资。这在短期内将导致REITs下跌。虽然通过增发融资进行收购从长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业确实能带来好的收益的话。但是这毕竟有较大的不确定性。
■ 一般来讲通过增发融资还是弊大于利的。即使增发融资能为投资者创造更多的价值，这至少也意味着管理团队的管理能力还有提高的空间。债务规模的控制、融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫的。
■ 化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的REITs。比如美国REITs的资产负债率最好小于40%；香港REITs的资产负债率最好小于30%。
关键信息基础设施的具体范围和安全保护办法由( )制定。
【法律分析】
根据网络安全法的规定国家实行网络安全等级保护制度
根据2017年6月1日起施行《中华人民共和国网络安全法》的规定，等级保护是我国信息安全保障的基本制度。
网络安全等级保护是指对国家秘密信息、法人和其他组织及公民的专有信息以及公信息和存储、传输、处理这些信息的网络资源及功能组件分等级实行安全保护，对网络中使用的安全技术和管理制度实行按等级管理，对网络中发生的信息安全事件分等级响应、处置。
等级保护制度也在逐渐发展，它对定级指南、基本要求、实施指南、测评过程指南、测评要求、设计技术要求等标准进行修订和完善，以满足新形势下等级保护工作的需要。
【法律依据】
《网络安全法》第二十一条：国家实行网络安全等级保护制度。网络运营者应当按照网络安全等级保护制度的要求，履行下列安全保护义务，保障网络免受干扰、破坏或者未经授权的访问，防止网络数据泄露或者被窃取、篡改：
（一）制定内部安全管理制度和操作规程，确定网络安全负责人，落实网络安全保护责任；
（二）采取防范计算机病毒和网络攻击、网络侵入等危害网络安全行为的技术措施；
（三）采取监测、记录网络运行状态、网络安全事件的技术措施，并按照规定留存相关的网络日志不少于六个月；
（四）采取数据分类、重要数据备份和加密等措施；
（五）法律、行政法规规定的其他义务。
《网络安全法》第三十一条：国家对公共通信和信息服务、能源、交通、水利、金融、公共服务、电子政务等重要行业和领域，以及其他一旦遭到破坏、丧失功能或者数据泄露，可能严重危害国家安全、国计民生、公共利益的关键信息基础设施，在网络安全等级保护制度的基础上，实行重点保护。关键信息基础设施的具体范围和安全保护办法由国务院制定。
国家鼓励关键信息基础设施以外的网络运营者自愿参与关键信息基础设施保护体系。
安全基础设施包括什么
一、公共安全包括什么1、公共安全包含信息安全，食品安全，公共卫生安全，公众出行规律安全、避难者行为安全，人员疏散的场地安全、建筑安全、城市生命线安全，恶意和非恶意的人身安全和人员疏散等。危害公共安全罪共有四十七个罪名。量刑标准也不相同。
2、法律依据：《中华人民共和国刑法》第一百一十四条
【放火罪】【决水罪】【爆炸罪】【投放危险物质罪】【以危险方法危害公共安全罪】放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法危害公共安全，尚未造成严重后果的，处三年以上十年以下有期徒刑。
第一百三十九条
【消防责任事故罪】违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果的，对直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。
第一百三十九条之一
【不报、谎报安全事故罪】在安全事故发生后，负有报告职责的人员不报或者谎报事故情况，贻误事故抢救，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。
二、基础设施的特点是什么
基础设施的特点如下：
1、先行性和基础性；
2、不可贸易性；
3、整体不可分性；
4、准公共物品性。
安全生产隐患排查责任追究
隐患排查治理的内容包括，全面排查治理各生产经营单位及其工艺系统、基础设施、技术装备、作业环境、防控手段等方面存在的隐患，以及安全生产体制机制、制度建设、安全管理组织体系、责任落实、劳动纪律、现场管理、事故查处等方面存在的薄弱环节。具体包括：1、安全生产法律法规、规章制度、规程标准的贯彻执行情况；
2、安全生产责任制建立及落实情况；
3、高危行业安全生产费用提取使用、安全生产风险抵押金交纳等经济政策的执行情况；
4、企业安全生产重要设施、装备和关键设备、装置的完好状况及日常管理维护、保养情况，劳动防护用品的配备和使用情况；
5、危险性较大的特种设备和危险物品的存储容器、运输工具的完好状况及检测检验情况；
6、对存在较大危险因素的生产经营场所以及重点环节、部位重大危险源普查建档、风险辨识、监控预警制度的建设及措施落实情况；
7、重大危险源普查、登记、建档、申报和监督管理情况；
8、事故报告、处理及对有关责任人的责任追究情况；
9、安全基础工作及教育培训情况，特别是企业主要负责人、安全管理人员和特种作业人员的持证上岗情况和生产一线职工（包括农民工）的教育培训情况，以及劳动组织、用工等情况；
10、应急预案制定、演练和应急救援物资、设备配备及维护情况；
11、新建、改建、扩建工程项目的安全“三同时”（安全设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产和使用）执行情况；
12、道路设计、建设、维护及交通安全设施设置等情况；
13、对企业周边或作业过程中存在的易由自然灾害引发事故灾难的危险点排查、防范和治理情况等。
同时，通过对安全生产隐患排查治理，进一步检查地方各级人民政府及有关部门落实监管责任，打击非法建设、生产、经营行为，事故查处及责任追究落实，有关政策措施制定和执行，安全许可制度实施，长效机制建设等方面的情况。
交通违章的罚款最终去了哪里
法律规定是要上交国库的，但是全国大部分区域都未公开交通罚款的实际去处。可以推定，如果交通罚款没有依法上缴国库，这笔“糊涂账”就是非常可疑的。但是也有人表示，所有交通违法行为的罚款，都是上交地方财政的，由地方财政来统筹安排交通基础设施、安全设施、管理设施的建设、完善和优化。《道路交通安全法》第八十二条规定：公安机关交通管理部门依法实施罚款的行政处罚，应当依照有关法律、行政法规的规定，实施罚款决定与罚款收缴分离；收缴的罚款以及依法没收的违法所得，应当全部上缴国库。
